서울 전역 규제 확대, 대출한도 축소, 갭투자 차단
1. 10·15 부동산 대책 발표 배경
정부는 2025년 10월 15일, 최근 급등세를 보인 서울과 수도권 집값을 잡기 위해 ’10·15 부동산대책(주택시장 안정화 대책)’을 발표했습니다.
이번 대책은 투기 수요 억제, 대출 규제 강화, 갭투자 차단을 핵심으로 하며, 과열된 주택 시장의 안정화를 목적으로 합니다.
최근 금리완화 기대감과 전세시장 회복으로 투자 수요가 다시 늘어나면서, 정부는 선제 규제 강화로 시장 과열을 차단하겠다는 입장입니다.
2. 서울 전역 규제지역 지정 & 토지거래허가 확대
이번 대책에서 가장 큰 변화는 서울 전역이 규제지역으로 확대 지정된 점입니다.
서울뿐 아니라 경기 주요 12개 지역도 함께 투기과열지구 및 조정대상지역으로 묶였습니다.
특히 연립주택·다세대·빌라도 토지거래허가구역 대상에 포함되어,
이제 단순 명의 분할이나 편법 거래로는 투자 진입이 어려워졌습니다.
** 핵심 포인트:
- 서울 전역 규제지역 지정
- 허가구역 내 거래 시 실거주 의무
- 자금조달계획서 제출 의무 강화
3. 대출 규제 강화 — 주담대, LTV, DSR
정부는 이번 대책에서 주택담보대출(주담대) 한도와 DSR 규제를 대폭 강화했습니다.
- 주담대 한도 축소
- 15억 이하: 최대 6억
- 15억~25억: 최대 4억
- 25억 초과: 최대 2억
- LTV(담보인정비율) 축소
- 기존 70% → 최대 40%로 강화
- DSR(총부채원리금상환비율)
- ‘스트레스 금리’ 하한을 **1.5% → 3.0%**로 상향
- 실질 대출 한도 약 10~15% 축소 효과
결국, 고가 주택 보유자나 다주택자의 대출 접근성이 크게 제한됩니다.
4. 전세대출 및 갭투자 차단
이번 대책은 전세자금대출까지 규제 범위에 포함시켰습니다.
전세대출을 이용해 주택을 사는 ‘갭투자’ 방식이 사실상 불가능해졌습니다.
- 전세대출도 DSR 적용
- 보증금을 담보로 주택 구매 금지
- 1주택자의 전세대출 한도 축소
즉, 실수요자는 유지하되 투기성 전세 활용은 철저히 차단하겠다는 것입니다.
5. 신용대출 및 사업자 대출 제한
- 1억 초과 신용대출자는 1년간 규제지역 내 주택 매입 불가
- 사업자 대출로 주택을 구매하는 것도 규제 강화
→ 편법 법인 투자 차단 목적
6. 시행 시기
- 10월 16일부터 즉시 시행
- 단, 10월 20일 이전 계약 체결 건은 일부 규제 적용 제외 가능
7. 기대 효과와 우려
| 기대 효과 | 우려 요인 |
|---|---|
| 투자 수요 억제 및 시장 안정 | 실수요자 대출 위축 |
| 자금 조달 투명성 강화 | 거래량 감소, 침체 우려 |
| 갭투자 근절 | 비규제 지역 풍선효과 가능 |
전문가들은 이번 대책으로 단기적 거래 위축은 불가피하나,
시장 전반의 안정성과 실수요 중심 구조로 전환될 가능성이 높다고 분석합니다.
8. 요약 및 향후 전망
‘10·15 부동산대책’은 규제의 전면 확대와 금융 접근성 제약을 통한 선제 대응책입니다.
특히, 대출 한도 축소 + 갭투자 차단 + 규제지역 확장의 3단 콤보로 시장을 압박하고 있습니다.
향후 금리 변동 및 경기 상황에 따라 정부는 추가 완화 혹은 보완 대책을 검토할 가능성도 있습니다.
마무리하며..
10·15 부동산대책은 단순한 단기 규제가 아닌,
‘투기 억제 → 실수요 중심’으로의 패러다임 전환을 의미합니다.
서울과 수도권 부동산 시장은 단기적으로 숨 고르기에 들어가겠지만,
장기적으로는 안정적 거래 구조 확립에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보입니다.